Новый справочный сервис

На сайте ГБУ СО «Госкадастроценка»  https://cgko64.ru для удобства заинтересованных лиц запущен новый справочный сервис в разделе  «Отчеты об оценке»  — вкладка «узнать кадастровую стоимость».  Для использования достаточно внести кадастровый номер объекта недвижимости и получить промежуточный результат кадастровой стоимости, которая будет действовать с 1 января 2019 года в отношении  земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и «Земли особо охраняемых природных территорий и объектов».

Неверные характеристики объектов недвижимости в промежуточных отчетных документах возможно изменить

Промежуточные итоги государственной кадастровой оценки двух категорий земельных участков: земли населенных пунктов и земли особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области размещены в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Промежуточный отчет опубликован на нашем сайте в разделе «Отчеты об оценке». Здесь же запущен новый справочный сервис «узнать кадастровую стоимость». Для использования достаточно внести кадастровый номер объекта недвижимости и ознакомиться с кадастровой стоимостью объекта, которая будет действовать с 1 января 2019 года.

Заинтересованные лица могут изменить неверные характеристики земельных участков до 17 сентября этого года.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» замечания к промежуточному отчету могут быть представлены любым заинтересованным лицом в бюджетное учреждение лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования в форме электронного документа.

Рассматриваются замечания относительно несоответствия фактического использования и вида использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, а так же замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование;

Каждые 5 дней центр обновляет отчет с учетом принятых замечаний.

Работа центра не закончится с утверждением оценки 2018 года.

С февраля этого года мы начали подготовку к оценке остальных категорий земель и объектов недвижимости 2019 года.

По всем вопросам ГБУ СО «Госкадастроценка» осуществляет прием граждан по адресу: г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1, комната 1, в рабочие дни с 9.00 до 18.00 часов, перерыв с 13.00 до 14.00 часов, контактный телефон: 8(8452) 65-02-01; e-mail: pravo@cgko64.ru.

Также с информацией можно ознакомиться на официальном сайте комитета по управлению имуществом Саратовской области в разделе «Государственная кадастровая оценка».

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

На сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (rosreestr.ru) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» необходимо заполнить форму поиска адреса объекта недвижимости или ввести кадастровый номер. После нахождения объекта недвижимости Вы узнаете его кадастровую стоимость.

Еще один способ — сведения о кадастровой стоимости можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975), запросив сведения удаленно либо лично, обратившись в Многофункциональный центр.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно.

О порядке рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

Правила рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости установлены Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73.
Рассмотрение обращений об исправлении ошибок осуществляется бюджетным учреждением, составившим отчет об итогах государственной кадастровой оценки при проведении государственной кадастровой оценки или определившим кадастровую стоимость.
Рассмотрение обращения об исправлении ошибок осуществляется без взимания платы.
По итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок бюджетным учреждением может быть принято решение о пересчете кадастровой стоимости или решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок не выявлено.
Пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с принятием решения бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляется в течение 60 дней со дня поступления обращения.
Источник: http://www.gisa.ru/121474.html?from_email=Yhttp://docs.cntd.ru/document/542619616

НДС разрешили исключать из кадастровой стоимости

Включение НДС в кадастровую стоимость не раз становилось предметом споров бизнеса и налоговых органов. У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости или нет. В мае 2017 Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. В феврале 2018 Верховный суд вынес решение – кадастровая стоимость не должна включать НДС. 
По мнению высшей инстанции, рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость.
Позицию верховного суда подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.
Текущая позиция налоговых органов сводится к тому, что НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта. Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС.
Из-за методологии оценки, согласно которой рыночная стоимость включает в себя все налоги, в том числе НДС, возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую стоимость, то есть платить налог с другого налога. В итоге, в одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону.
Таким образом, Верховный суд разрешил многолетний спор и поставил точку в данном вопросе.
Источник: https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2018/05/15/769419-nds-kadastrovoi-stoimosti?shared_token…

Съезд в Севастополе

15-16 мая 2018 года в городе Севастополе (Республика Крым) прошел Первый Всероссийский съезд государственных кадастровых оценщиков «Государственная кадастровая оценка по новым правилам», положивший начало процессу формирования единых подходов к проведению государственной кадастровой оценки в практике деятельности ГБУ на всей территории Российской Федерации.

В Съезде приняли участие более 150 представителей, в том числе, руководители центров государственной кадастровой оценки из 71 субъекта РФ. От Саратовской области в работе Съезда принимал участие директор ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Саратовской области» Саксельцев Дмитрий Геннадьевич. В профессиональной дискуссии прозвучали мнения высших руководителей профильных министерств и правительственных департаментов из 26 регионов страны, содержательные выступления ведущих российских методологов и экспертов в области кадастровой оценки.

Целью столь представительного форума кадастровых оценщиков стало обсуждение актуальных проблем, связанных с реализацией Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также знакомство с успешными практиками отдельных региональных ГБУ, первыми начавших свою деятельность в соответствии с новыми нормативно-правовыми требованиями.

В числе наиболее острых тем, звучащих на площадках съезда, стало обсуждение перспектив развития ГКО в России и возможных социально-экономических последствий применения ее результатов, анализ налогового потенциала территорий в контексте введения налога на недвижимость. Российские государственные кадастровые оценщики исследовали также риски и возможности развития этой новой профессиональной компетенции, обсудили новый регламент работы согласительных комиссий по оспариванию результатов ГКО и многие другие вопросы.

В качестве отдельного блока проблем звучала тема отсутствия контактов между региональными ГБУ. Это препятствует внедрению единых форматов их деятельности и выработке консолидированной позиции по вопросам взаимодействия с федеральными органами власти, муниципалитетами и налогоплательщиками.

Участники высоко оценили деятельность ГБУ Севастополя, Московской области, Санкт-Петербурга и других пилотных регионов, успешно реализующих требования нового законодательства о кадастровой оценке, и отметили критическую необходимость в создании постоянно действующей профессиональной площадки по обмену опытом и формированию единообразия в принципах, алгоритмах и подходах к установлению справедливой кадастровой стоимости. Была подчеркнута необходимость в совместной выработке целостной политики, охватывающей все аспекты формировании системы ГКО, включая единые принципы ответственности за ее реализацию.

В итоговой резолюции Съезда было названо три основных направления будущего сотрудничества ГБУ на ближайшую перспективу: создание Всероссийской ассоциации ГБУ по кадастровой оценке, немедленная доработка методических указаний по ГКО и утверждение их новой редакции уже в 2018 году, а также создание единого программного продукта, направленного на автоматизацию функций ГБУ.

Итоги рабочего совещания министерства по делам территориальных образований Саратовской области

Итоги рабочего совещания министерства по делам территориальных образований Саратовской области

В ходе совещания, проведенного министром по делам территориальных образований Саратовской области С.Ю. Зюзиным 14 мая 2018 года с главами муниципальных районов Саратовской области в режиме ВКС, сотрудники ГБУ СО «Госкадастроценка» сообщили о текущей работе по проведению государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области.
По итогам полученной информации проведена более подробная группировка всех 633 080-ти объектов земель населённых пунктов и 403-х объектов земель особо охраняемых территорий по 14 видам сегментов.
В соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке Учреждением проведены расчёты кадастровой стоимости «Сельскохозяйственное использование», «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», «Транспорт», соответственно «Отдых (рекреация)», «Обеспечение обороны и безопасности», «Охраняемые природные территории и благоустройство», «Использование лесов», «Водные объекты», «Специальное, ритуальное использование, запас» и «Иное использование», а также земель особо-охраняемых территорий.
Промежуточные отчетные документы о кадастровой стоимости планируется подготовить и разметить на официальном сайте Учреждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не позднее июля 2018 года.
Главам органов местного самоуправления доведено, что в целях своевременного рассмотрения Учреждением поступивших от физических и юридических лиц замечаний к промежуточным отчетным документам органы власти, и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение пяти рабочих дней со дня получения указанного запроса.
Так же главам органом местного самоуправления разъяснены положения действующего законодательства о влиянии на качество определения кадастровой стоимости объектов недвижимости сведений о ценообразующих факторах — это отображение на картографическом материале границ населенных пунктов, районов населенных пунктов, административных центров, водных объектов, дорог, улиц, обеспеченность территорий электро-, тепло-, газо-, водоснабжением, водоотведением и т.д., а также наличие в населенном пункте поликлиник, больниц, детских садов, сведения о предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, правила землепользования и застройки, в части принадлежности объекта оценки той или иной территориальной зоне, наличие либо удаленность объектов оценки от указанных факторов и о виде разрешённого использования земельных участков, имеющиеся в распоряжении органов местного самоуправления.
По итогам совещания министром Зюзиным С.Ю. для глав Базарно-Карабулакского, Балаковского, Балтайского, Ивантеевского, Калининского, Озинского, Марксовского, Ершовского, Петровского, Дергачевского, Краснокутского, Энгельсского, Балашовского муниципальных районов, а также Главе муниципального образования «Город Саратов», установлен крайний срок для предоставления в адрес ГБУ СО «Госкадастроценка» информации, запрошенной в январе текущего года, необходимой для проведения в 2018 году государственной кадастровой оценки земельных участков земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области до 17.05.2018.
В рамках подготовки к проведению в 2019 году кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, а также земельных участков категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда главам органов местного самоуправления области рекомендовано организовать работу профильных комитетов (отделов) по подготовке необходимой информации, и предоставлению ее в адрес ГБУ СО «Госкадастроценка» по запросам учреждения в сроки, предусмотренные ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая оценка. Проблемы и перспективы.

Государство в очередной раз поменяло правила кадастровой оценки. Теперь оценку будут проводить не независимые оценщики, а специально создаваемые в регионах государственные бюджетные учреждения. Проводить в соответствии с новыми методическими указаниями. В этом году оценка по новым правилам пройдет более чем в 30 регионах.

Сегодня на вопросы о том, какие у кадастровой оценки есть проблемы и какие перспективы согласился ответить Андрей Юрьевич Бойко.

Андрей Юрьевич являлся руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226). В настоящее время Андрей Бойко является заместителем директора ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки». В прошлом Андрей Юрьевич в качестве независимого оценщика принимал участие в проведении кадастровых оценок в нескольких регионах России и с проблемами кадастровой оценки знаком не только в теории.

Андрей Юрьевич, спасибо Вам большое за то, что согласились ответить на несколько моих вопросов. Для начала расскажите — что должно делать ГБУ после получения от Росреестра перечня объектов? Каков алгоритм кадастровой оценки, так сказать, кадастровая оценка для чайников…

Гораздо меньше, чем до получения перечня. Перечень, в силу требований 237-ФЗ, выгружается по состоянию на 01.01 года проведения кадастровой оценки. Даже если иметь весьма качественную базу, учитывая, что в год меняет характеристики до 20-25% объектов, провести качественно проверку, группировку, выполнить саму оценку, весьма непросто. Если совсем простым языком, то, получив перечень, нужно провести (проверить) группировку объектов, отсутствие противоречий в характеристиках, выявить и устранить недостатки ЕГРН (при наличии), «привязать» данные, поступившие в декларациях к объектам – в законе, как понимаю, это именуется «обработкой перечня». Дальше выбираются методы, способы, техники расчёта, проводится сам расчёт и, если что-то пошло не так – результаты получаются неадекватными, — осуществляются проверка и группировка заново. Разумеется, если хочется сделать не абы как, техники, модели, предварительные расчёты формируются ещё на стадии подготовки. На стадии определения кадастровой стоимости только дорабатываются, шлифуются. Затем, по закону, формирование и передача проекта отчёта, отработка поступивших замечаний, формирование итогового отчёта, сдача работы и… массовая оценка всех объектов, характеристики которых изменились с 01.01 года проведения оценки до даты утверждения результатов ГКО. Параллельно работают группы геоинформационного обеспечения, нанося всё на картографический материал, аналитики, специалисты по работе с заявителями, юристы… Объём работ весьма большой.

При массовой оценке, насколько я понимаю, важное значение имеет отбор аналогов. Андрей Юрьевич, как этот отбор происходит? Какие есть проблемы? Как их правильно отобрать и потом использовать?

В условиях практического отсутствия рынка в нашей стране, то что есть — скорее, базар, а не рынок, где подобные объекты различаются в разы, применение сравнительного подхода не может привести к сколь-либо удовлетворительным результатам, что в индивидуальной, что в массовой оценке. Исключение составляют, возможно, квартиры и отдельные группы встроек в развитых городах. Тем не менее, это наиболее используемый подход, в том числе и в ГКО. Фонд данных Росреестра содержит менее 10% (очень оптимистичная цифра) более-менее адекватных цен сделок. Остальное, мягко говоря, даёт неадекватные показатели, в том числе и по причине присвоения цены единого объекта его составным частям, о чём не всегда есть упоминание в сведениях.
Цены предложений тоже имеют весьма яркое расслоение от «срочно продам, нужны деньги» до «поставлю в разы дороже, вдруг найдётся кто-то ненормальный и купит». Всё это усугубляется ещё и, по сути, мошенничеством, когда объекты предлагают по цене более дорогих. Самый часто встречающийся случай – продажа участков сельхозназначения, предназначенных под сельхозпроизводство под дачи. Чтобы правильно «переварить» всю эту кашу, необходимо каждый аналог привязать к карте и установить его истинные характеристики, а не заявленные в оферте. Только после этого можно работать с исходниками, выявляя и отсекая выбросы. Практика показала, что и это не панацея – в субъектах (на территориях) с неразвитым рынком, при отсутствии культуры собственности у правообладателей, большая часть сделок проходит промеж собой без какой-либо должной регистрации – уступили собственность за «поллитру», потом зарегистрировали смену собственника. До недавнего времени государство поощряло уклонение от НДФЛ для физических лиц, в первую очередь, спекулянтов, допуская фиксирование сделки по одной, не превышающей не облагаемую налогом сумму, цене, а саму сделку по другой. Все были в курсе: нотариусы, банки, налоговая… Но, ориентируясь на цены сделок, можно было доказать, что в крупнейших городах страны квартиры на вторичке не стоят больше одного миллиона.

Андрей Юрьевич, что на Ваш взгляд нужно поменять/уточнить в Законе о государственной кадастровой оценке?

Как минимум, недосказанности и отсутствие временных интервалов. Очень бы хотелось поменять порядок работы — сперва обработка всех сведений по выгрузке Росреестра, публикация результатов обработки, а затем уже, при получении перечня только актуализация на предмет изменений характеристик.

Самое главное, на мой взгляд, это устранить обязательность (как считает МЭР) оценки земель по категориям. Учитывая хаос в категорийности земель, когда в одном кадастровом квартале при идентичном ВРИ (вид разрешенного использования) встречаются до 4 категорий, добра из такой оценки не выйдет, кроме случаев единомоментной оценки всех земель. Но и тут остаётся проблема – большое количество участков расположено на землях запаса и на территориях с неустановленной категорией. Первые традиционно не оцениваются, вторые – отсутствуют как понятие в Земельном Кодексе, потому не смогут попасть в оценку. Нарушений возможного использования категорий тоже масса – сплошь и рядом на землях сельхозки стоит коммерция, ИЖС, МКД и т.д. В лесном фонде (земли ЛФ не облагаются налогом) большое количество садоводств и пр., да и сами границы лесов у нас, мягко говоря, не очень установлены – много пересечений и наложений с другими землями.

Хотелось бы, чтобы не только ГБУ несло ответственность за некачественный результат, но и Росреестр, предоставивший неадекватные сведения. Нужно обязать предоставлять сведения в ГБУ без взимания платы – 218-ФЗ не относит ГБУ к органам, кому информация выгружается без взимания платы.

Нужно наконец решить вопрос НДС. Все оценки, где принимал участие, выходили без НДС, о чём прямо говорилось.

Нужно перестать издеваться над правообладателями и дать возможность исправления ошибок ЕГРН по проверенным ГБУ декларациям, поданных заявителями. Много чего ещё…

Как Вы оцениваете передачу кадастровой оценки бюджетным учреждениям от независимых оценщиков – плюсы и минусы? Основные трудности, с которыми сталкивается в настоящее время бюджетное учреждение? Велика ли вероятность, что власти регионов смогут влиять на результаты кадастровой оценки, проведенной полностью им подотчетными ГБУ?

Плюсов, на мой взгляд, больше, чем минусов. Одни руки, сбор и накопление информации, наработки и опыт – это всё в плюсы ГБУ. Затраты на содержание ГБУ, безусловно, в минус. Истории про то, что будут продавливать под «нужные решения», завышая итоговые результаты – это достаточно дешёвый популизм, хотя в отдельных случаях перегибы вполне возможны, но, думаю, это будет исключением из правил. Многим дотационным регионам выгоднее иметь копеечную кадастровую стоимость, чтобы не волновать граждан, устанавливая максимальную ставку. А ниже максимальной не установят – боятся лишиться федеральных дотаций, мол, не все возможности на местах реализовали.

Сейчас создаются ГБУ кадастровой оценки и до 2020 года должны быть созданы в каждом регионе. Каждое из 85 ГБУ будет нарабатывать свой опыт кадастровой оценки (положительный и отрицательный). Какие механизмы обмена этим опытом, его обобщения можете предложить?

Нужна площадка для общения, помогают встречи с коллегами, много переписки, но это не системно, может и хорошо. К сожалению, часть субъектов приняла решение о проведении оценки в этом году – это профанация. Подготовка не проводилась, то, что заявляется как подготовка, судя по ответам на запрос из Рабочей группы Госдумы, это лишь маленький шажок в сторону начала работ. ГКО сейчас многими делается по старинке с небольшим реверансом в сторону 237-ФЗ. Но более чем уверен, что Росреестр примет все работы и отказов не будет. Аргументация, высказываемая отдельными представителями органов исполнительной власти: «народ не поймёт, если мы создали ГБУ, выделили большие средства, а результата сразу не будет» — это просто «обнять и плакать».

В одном из интервью Вы говорили, что при проведении кадастровой оценки постоянно идет выбор: дать некорректный результат или нарушить закон; провести грамотную работу или что-то по-быстрому за недорого; обеспечить возможность максимального сбора налога, но не создавать социальной напряженности. Как сделать чтобы ГБУ делали правильный выбор???

Навести порядок с учётом недвижимости, вовлечь в оборот вольных и невольных уклонистов, либо обязать их освободить участки от своей собственности. Возродить систему учёта и инвентаризации – нынешняя, мягко говоря не работает. Мы не имеем объектов оценки, повсеместно нарушается земельное законодательство. В этих условиях достаточно непросто установить корректную величину стоимости. Либо делаешь по закону, тогда большая часть участков и ОКСов (объектов капитального строительства) должна стоить копейки из-за расположения в лесах, санитарно-защитных зонах, в случаях нарушения предельных параметров застройки и т.д. Если оценивать по фактическому, то свои проблемы. Во-первых – это легализация нарушения землепользования, чего бы не хотелось. Во-вторых, это может быть легко оспорено в суде – суд старается соблюдать закон. В-третьих, если участок фактически не используется, это не означает, что он не имеет ценности и стоимости. Нужна единая политика и работа в нормализации землепользования. У нас этого нет. Равно как нет и культуры собственности – её надо развивать.

Андрей Юрьевич, Вы являлись руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке — расскажите историю их создания, что получилось, а что можно было бы сделать лучше?

Мне посчастливилось войти в группу Н.В.Воловича и принять участие в работе группы по разработке Методических указаний под 135-ФЗ (Закон об оце6ночной деятельности в РФ). В какой-то момент стал дорабатывать Проект этих Методических Указаний, поскольку начались разговоры о возможной передаче ГКО в ГБУ – чтобы получился альтернативный вариант, где были требования к оценке под 135-ФЗ и под планируемую государственную оценку. Далее, как обычно, из-за спешки и заявления первых лиц МЭР о скором утверждении Методических Указаний, те, что шли под руководством Николая Владимировича (Воловича), пошли в правовой департамент и готовились к утверждению. Меня попросил доработать свой вариант. К сожалению, из группы, кто записался разрабатывать «как правильно», практически все так или иначе «ушли в тень», двое впрямую написали, что в этой авантюре участвовать не собираются, хотя изначально выказывали готовность. Кстати именно эти люди больше всего и критиковали впоследствии результат.

Большое спасибо тем, кто старался помочь в создании – Сапожников П.М., Волович Н.В., Чупова К.В. Но в основном работа шла по созданному под руководством Воловича, аккумулированию того, что считал положительного из старых методик, рекомендаций, проектов. Собственно, должен был отвечать за документ в части оценки недвижимости без сельхозки, лесных, водных объектов – там свои группы должны были работать. Но так получилось, что когда сдал на проверку в Правовой департамент МЭР, оттуда пришло замечание, что не все виды использования прописаны. Тогда и дописывалось недостающее. В октябре вывесили на регулейшен. Более сорока писем с замечаниями и предложениями пришло – все были отработаны без исключения.

К сожалению, не удалось сохранить глоссарий, почти половину приложений. У Правового департамента МЭР была странная позиция: либо не надо писать, поскольку есть в других НПА, либо не надо писать, потому что нигде нет. На всякий случай уточнял, что с ОКСами делать – их оценка нигде не прописана вообще. Изначально Методические Указания были разделены на два этапа: первый – работать по имеющейся информации, второй – к окончанию второго цикла ГКО сформировать, уточнить, характеристики всех объектов и выполнять требования в полном объёме. Это было сделано из-за крайне некачественных данных на современном этапе. Соответственно были предложены и варианты оценки. В МЭР сразу сказали, что если допустить отсрочку по исполнению каких-то требований, то никто даже шевелиться не станет до истечения срока. Пошёл вариант весьма жёсткий по подготовке, сбору информации, установлению факторов. По итогу к середине декабря сформировался окончательный вариант. Около полусотни промежуточных сохранилось в личном архиве. Дальше Минюст в два приёма анализировал и, надо признать, сделал это весьма быстро – первый раз был формальный отказ – не успевали по срокам дать ответ. Второй вышел положительный – он и утверждён 226-м приказом.

Претензии, которые поступают сейчас, можно разделить на несколько частей: Самая объёмная – слишком сложно, много надо сделать, нет такой информации и нигде не найти. Считаю эту претензию не очень состоятельной. Если мы готовы оценивать, не зная, что является объектом оценки или его характеристик, то давайте сразу перейдём к установлению нормативной цены и не будем лукавить. Вторая – мы так никогда не делали, мы не привыкли. Это тоже выглядит несколько комично. У нас многие профессиональные оценщики с большим стажем выдают что-то из серии «три аналога, две корректировки», кроме условного сравнительного с корректировками «по Лейферу» ничего не используют и не знают. В практике экспертиз встречались и проведённые «многомерные корреляционно-регрессионные анализы» на двух! «аналогах», с гордым заявлением, что R2 = 1. В общем, без комментариев. Третья – не предусмотрены отдельные виды использования, либо очень дробное деление по ВРИ ЗУ. Это правда. Кодировка ЗУ – это 540-й приказ разбитый до монофункции.

Что бы хотелось поправить? Пожалуй, вернуть обязательность исключения НДС, против упоминания которого восставали отдельные группы лиц, поправить Приложение по продолжительности СМР – там осталась прямая ссылка на цены 1984 года, что неудобно, Пересмотрел бы кодировку участков, чтобы было поменьше видов (за счёт укрупнения), а также добавил бы несколько недостающих. Нужно расписать подробнее оценку многофункциональных объектов – много вопросов и недоумений. В остальном, считаю, что вполне достойный документ получился.

Что до претензий к самой системе налогообложения – это не к Указаниям. Мы, так получилось, перешли от поощрительной системы, где налог взимался с остаточной стоимости, поощряя рачительных собственников содержать объект в хорошем состоянии и допуская эксплуатацию после амортизации, к порицательной. Теперь получается, что чем больше вложил, тем выше налог. Проблема категорий земель и раздельного учёта недвижимости тоже никуда не делась. В обороте единые объекты, в кадастровой оценке — раздельные.

Но в Указания заложен, по сути, возврат к старой системе: вся полезность – земле, ОКС – по «остаточной». С.В.Грибовский тоже очень поддерживал эту идею. Стоимость кирпича не очень зависит от того, вложили его в социальный объект или в коммерческий, а вот доходность собранных в определённом месте определённым образом «кирпичей» уже весьма сильно.

В связи с тем, что общее имущество многоквартирного дома не признается объектом налогообложения, в одном из интервью вы предлагаете «очистить» базу налогообложения – квартиру, от общего имущества. Как это сделать? Были ли попытки это сделать? Используется ли это каким-либо образом при кадастровой оценке???

Даже не в одном. Практически во всех. Если меня освободили от платы за часть прав, зачем стоимость этих прав закладывать в облагаемую налогом стоимость? Это касается не только участков под МКД (многоквартирный дом), но и мест общего пользования в этих же МКД. Кто-то сделал в 2014 глупость, внеся в НК изменения и признав участки и места общего пользования МКД не облагаемыми налогом. Сейчас установлена льгота по метрам участков, ОКС и их частей. Ведь никому в голову не приходит завысить стоимость, чтобы льгота «нейтрализовывалась» за счёт избыточной платы за метры сверх льготы. Тут тот же принцип.

Несколько субъектов поддерживают требование элиминирования (исключения) прав на ЗУ из всех улучшений. К сожалению, Москва и СПб стали резко против элиминирования прав на МОП и землю из стоимости помещений в МКД. Причин несколько: 1. Существенное снижение налогооблагаемой суммы – «ты обрушишь наш бюджет»; 2. Неясно как выделить долю; 3. Как мы объясним людям, что их квартира стоит меньше, чем указано в объявлении.

К сожалению, коллеги подменят понятие недвижимости понятием набора прав. Квартира – это улучшение, принадлежащее правообладателю в установленных границах и характеристиках этого помещения, а также права пользования иными помещениями – МОП, права пользования на прочее общедолевое имущество, в том числе и ЗУ. Если исходить из того, что оценивается полный набор прав (владения, распоряжения, пользования), то в случае с МОП, общедолевой собственность и ЗУ в МКД, у правообладателя любого встроенного помещения есть только права пользования и, возможно, распоряжения, в случае согласия всех иных правообладателей помещений в этом МКД. Снова возвращаемся к вопросу, что есть объект оценки.

Сколько приходится в едином объекте на землю рассчитать не трудно – есть техники выделения, остатка, есть понимание стоимости вакантных участков под застройку МКД, есть застройщики, которые точно знают, сколько квартир/кв.метров отдадут землевладельцу за строительство на его земле МКД… Вариантов расчёта много, можно выбрать удобный для себя. Лучше конечно построить модели, чтобы доля земли рассчитывалась исходя из класса объекта, коэффициента использования территории, состояния и прочих факторов. Есть вариант считать затратным методом и выделять стоимость как долю в общей площади – прямое указание НК РФ при неизвестном использовании помещения в здании. Кстати, это вариант, который как раз не требует элиминирования и слабо зависит от стоимости прав на землю.

Вы являлись автором Методических рекомендаций по оценке объектов культурного наследия (ОКН), которыми предусмотрена возможность установления стоимости в размере 1 рубля, когда затраты, связанные с обладанием объектом культурного наследия не окупаются доходами от его обладания. Имеются ли реальные примеры установления кадастровой стоимости объекта культурного наследия в размере рыночной в размере 1 рубля? В Ленинградской области много объектов культурного наследия, Вы являетесь заместителем ГБУ Ленинградской области по кадастровой оценке — будет ли использоваться этот подход при кадастровой оценке?

Да, действительно я руководил группой и в её составе писал МР ОКН. Но одно дело вовлечение ОКН в оборот и сохранение, воссоздание, другое – владение. ОКН освобождены от уплаты имущественного налога, а установление минимальной стоимости может привести к злоупотреблениям и утрате объектов. Безусловно, если расчёт покажет, что затраты на воссоздание больше «первоначальной» стоимости, то нужно устанавливать минимальное значение кадастровой, но в Методических указаниях прямо прописано, что объект не может стоить меньше, чем затраты на межевание и оформление прав (для участков). Для ОКС изначально фигурировала минимально возможная стоимость (без учёта устареваний) в размере 20% от стоимости строительства – физический износ устанавливался в размере переходного состояния объекта от ветхого к аварийному. В финальной версии ограничений нет. Для ОКН рекомендуется рассчитывать затраты на воспроизводство и допускается не рассчитывать функциональное устаревание. Теоретически символический 1 руб. за ОКС ОКН может быть. В ЛенОбласти будут использованы СУПСС-87. Подробно анализироваться предметы охраны по каждому объекту, требования в отношении сохранения и возможности использования частей объектов в первых циклах кадастровой оценки учитываться скорее всего не будут. В дальнейшем – постараемся максимально приблизить кадастровую оценку к индивидуальной.

Вообще об ОКН можно говорить очень долго…

В своей статье «Что же такое кадастровая оценка и почему результаты многих не устраивают» Вы констатируете, что взимание налога с кадастровой стоимости поощряет нерадивость, направлено против рачительного хозяина. Как можно это изменить?

Вариантов много – от «наказания» за внешний вид при установлении требований к содержанию и виду, до освобождения от уплаты налога на улучшения, включая возврат к старой системе налогообложения – позволению выводить из-под налога суммы в размере ежегодной амортизации. Всё только на федеральном уровне путём изменений в действующее законодательство.

В своей статье «Кадастровая оценка. Проблемы и перспективы» вы сравнили постоянно меняющиеся правила проведения кадастровой оценки с экспериментами Томаса Эдисона, который и неудачи рассматривал как положительный результат. А вообще возможно ли верное решение? Достижим ли результат — когда кадастровая стоимость не будет выше рыночной?

Для этого нужно определиться, что есть рыночная. Если её можно точно определить, то сделать кадастровую не выше рыночной не сложно. В нынешних условиях можно говорить только об уровне рыночных цен и нахождении результатов кадастровой в границах (лучше ниже середины) возможного диапазона рыночных цен. Разумеется, всё усугубляется тем, что кадастровая определяется раздельно, рыночная – для единого объекта (в случаях застроенного участка). То есть, сумма кадастровой стоимости необходимого и достаточного для функционирования ЗУ и расположенного на нём ОКС должна быть в интервале рыночных цен. Исключения возможны, но должны быть мотивированы.

Тут самое интересное возникает, если «включать» «справедливость». Во-первых, никто так и не сказал для кого это справедливо, для бюджета или правообладателя. От того, что правообладатель «справедливо» уклоняется от уплаты налогов, он же, в том числе, страдает от отсутствия финансирования социальных, инфраструктурных программ в месте своего обитания (регистрации своей недвижимости). Потом не редки случаи, когда некогда захудалая деревня с исторически сложившимися обитателями вдруг приглянулась состоятельным людям. В результате в этой локации земля сильно дорожает, застройка идёт фешенебельными домами, цены продаж фиксируются высокими. Означает ли это, что у нескольких оставшихся пенсионеров, не пожелавших покидать родных мест земля не должна ничего стоить? Справедливо ли это? Обратная ситуация, когда в захудалой деревне кто-то из нуворишей отстроил дворец. Должна ли земля под дворцом стоить много больше, чем под лачугами в окружении? А справедливо ли это?

Справедливо ли устанавливать более высокую стоимость для недвижимости, к которой проложили дорогу своими силами и за свой счёт правообладатели участков, по отношению к аналогичной, куда вместо дороги только «направление»?

Тем, кто обращается предлагаю решать вопросы с муниципалитетами в части установления льготы по налогу или компенсации их затрат иными способами. Но стоимость определяется на конкретную дату в конкретных условиях и пока, по крайней мере, не интересуюсь, кто и за чей счёт благоустроил сам объект и его окружение.

Что нужно сделать, чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной – назовите 3 самые главные вещи?

1. Если обще, то Внести изменения в законодательство. Это достаточно объёмная тема и коротко не ответить.

  • В первую очередь нужно проводить оценку земель по ВРИ, а не по категориям – это существенно уменьшит количество ошибок.
  • Нужно провести оценочное зонирование и установить возможные интервалы рыночных цен, контролируя, чтобы результаты ГКО попадали в эти интервалы.
  • Нужно провести «инвентаризацию», устранить ошибки учёта, выявить и устранить нарушения землепользования.
    Нужен упрощённый порядок внесения сведений в ЕГРН по объектам, не числящимся там, но права на которые были зарегистрированы (все объекты до 1998 года).
  • Нужно перестать издеваться над правообладателями и обязать изменять характеристики в ЕГРН на основании поданных в ГБУ и проверенных деклараций, либо убрать от ГБУ обязанность рассмотрения деклараций, если Росреестр их не принимает к рассмотрению и не вносит изменений. Получается, что ГБУ в случае подтверждения информации из декларации обязано использовать эти сведения, а Росреестр у себя править не будет – как минимум, ГБУ рискует не пройти проверку, так как использованные сведения будут противоречить учётным. А для правообладателя на следующей итерации проблема кадастровой ошибки повторится.
  • Желательно обязать публиковать информацию или предоставлять её в ГБУ в отношении всех зарегистрированных сделок.
  • Хорошо было бы увязать результаты кадастровой с вовлечением в оборот объектов, например, залоговое обеспечение имуществом не должно существенно отличаться по стоимости от результата кадастровой и наоборот.
  • Для территорий с отсутствующим рынком нужно установить насильственно уровень цены (ценности) недвижимости, тем самым дав толчок к формированию рынка – это ГБУ вынуждены будут делать и без изменений в законодательстве.
  • Нужно решение вопросов НДС.
  • Нужно обязать Росреестр выгружать сведения до проведения ГКО с тем, чтобы ГБУ имело возможность обработать эти сведения, опубликовать и принимать декларации, в том числе к некорректной группировке до даты проведения ГКО.
  • Нужно разработать порядок и форму предоставления сведений, а также в 218-ФЗ впрямую указать безвозмездность передачи сведений в ГБУ – сейчас этого нет и Росреестр под этим соусом отказывается выгружать сведения.
  • Нужно обязать ФНС выгружать сведения на основании которых они формируют величину налога, включая налоговые вычеты по каждому объекту – это даст возможность спланировать бюджеты и показать эффекты результата ГКО, сделать предложения по установлению ставок…Думаю, что много ещё чего…

2. Провести нормальную подготовку. Что это значит, кто и какую подготовку должен провести?

  • Проводить должно ГБУ при помощи субъекта и муниципалитетов. Только для подготовки нужно время. Росреестр вон уж несколько лет не может просто срастить две базы ГКН и ЕГРП – единичные случаи, правда, как сказали коллеги, не работают. Тех.инвентаризация утрачена с 2012 года полностью, учёт толком не ведётся – всё отдано на откуп собственникам, которые не хотят тратить свои кровные, чтобы потом ещё и налоги платить…
  • Всего-то делов, что требуется – это навести порядок и «золотой ключик у нас в кармане». А пока налоги платят только добропорядочные правообладатели и то, зачастую, с недостоверных данных.
  • Плюс к тому, собрать максимально полно рыночные данные, оферты, информацию по транспортной и инженерной обеспеченности, положительным, отрицательным факторам, нанести всё на карту, генпланы, привязать ПЗЗ, проекты планировки. Собрать информацию по почвенным картам и привязать – (в Минсельхозе на сайте информация 1970 года…) В общем объём не малый для начала. Страна не готова к ГКО, но яростно и с остервенением её проводит.

3. Научиться оценивать – опыта у многих нет. Надо наработать опыт. А для этого нужно пройти пару циклов оценки. Времени нет, поэтому хотя бы один цикл полностью, кроме утверждения результатов для налогообложения. Вот побьются головой о трудности исполнители, набьют шишек, посмотрят на результат, а если обязать опубликовать, то и получат извне, тогда научаться думать и делать. А все эти курсы «взлёт-посадка» — это просто обзорная экскурсия. Не более.

Источник: http://spravks.ru/2018/05/10/kadastrovaya-ocenka-problemi-i-perspektivi/#more-784

Саратовцы смогут изменить кадастровую стоимость своих участков за 50 дней

Директор Саратовского центра государственной кадастровой оценки Дмитрий Саксельцев рассказал ИА «Взгляд-инфо» о ходе государственной кадастровой оценки в регионе по новым правилам.

«В 2018 году в регионе оцениваются более 633 тысяч земельных участков двух категорий – это земли населенных пунктов и земли особо охраняемых территорий и объектов. В настоящее время мы сформировали полную базу информации, полученную от органов власти, местного самоуправления и в формате деклараций от жителей области, и приступили к расчету кадастровой стоимости.

Эта работа завершится в мае, и сведения будут направлены на проверку в Росреестр.

В первой половине июня мы разместим предварительные данные в открытый доступ для жителей, чтобы каждый собственник в течение 50 дней мог найти по кадастровому номеру или адресу свой объект, отсмотреть величину кадастровой стоимости объекта и, в случае необходимости, подать замечания. Продлится процедура ориентировочно до августа, чтобы выйти на утверждение результатов оценки к ноябрю этого года«, – рассказал Дмитрий Саксельцев.

Напомним, с 1 января 2017 года новый закон «О государственной кадастровой оценке» передал полномочия по кадастровой оценке объектов из частного сектора (независимых оценщиков)  в государственный. Во всех регионах России создаются государственные учреждения, которые занимаются кадастровой оценкой на постоянной основе. В послании к Федеральному собранию президент Владимир Путин подчеркнул необходимость начисления справедливых налогов, и во исполнение его поручения госструктуры должны обеспечить справедливость кадастровой оценки, которая определяет эти налоги.

Промежуточный отчет, заявленный Дмитрием Саксельцевым, будет опубликован на сайте ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки». На проверку характеристик и подачу замечаний, в случае несогласия с кадастровой стоимостью объекта, гражданам отводится 50 дней.

Собственник сможет зайти на сайт, найти по кадастровому номеру свою недвижимость и проверить кадастровую стоимость. Если житель посчитает ее завышенной, нужно направить обращение в центр любым удобным способом – почтой, e-mail (с использованием электронно-цифровой подписи) или личным обращением.

Каждые пять дней центр будет обновлять отчет с учетом принятых замечаний. Сейчас профильный центр ведет переговоры с МФЦ о возможности подачи обращений и через них.

Юридические лица применят новую кадастровую стоимость для расчета налоговых платежей с 1 квартала 2019 года, а физические лица должны будут оплатить налог по новым правилам до 1 декабря 2019 года.

Профильный министр Олег Галкин подчеркнул, что работа центра не закончится с проведением кадоценки в ноябре 2018 года: «Если говорить об оценке двух категорий земельных участков, то после ее утверждения в ноябре, сотрудники центра продолжат следить за состоянием рынка, заниматься анализом объектов недвижимости, сбором и своевременным уточнением их характеристик и ведением актуальной базы объектов области. Такая работа обеспечит жителей региона справедливыми налогами и минимизирует жалобы на неверную кадастровую стоимость. Параллельно в феврале совместно с центром мы начали подготовку к оценке остальных категорий земель и объектов недвижимости 2019 года».

По всем вопросам ГБУ СО «Госкадастроценка» осуществляет прием граждан по адресу: Саратов, ул. Большая Горная, 314/320 (в здании регионального министерства социального развития), комната 405 в рабочие дни с 9.00 до 18.00, перерыв с 13.00 до 14.00, контактный телефон: 8(8452) 65-02-01, e-mail: pravo@cgko64.ru.

Также с информацией можно ознакомиться на официальном сайте ГБУ СО «Госкадастроценка» (http://cgko64.ru/), министерства инвестиционной политики и имущественных отношений области в разделе «Государственная кадастровая оценка».

Источник: http://www.vzsar.ru/news/2018/05/07/saratovcy-smogyt-izmenit-kadastrovyu-stoimost-svoih-ychastkov-za-50-dney.html

 

Методические разъяснения о допустимом расхождении кадастровой и рыночной стоимости

В Постановлении Конституционного суда РФ РФ № 20-П указывается, что судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика «когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости», а «допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью» не укладывается в «приемлемый диапазон отклонений», являясь «свидетельством ошибки, приводящей»… «к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков»[1].
Причинами существенного (явного, неприемлемого) расхождения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, как правило, являются: неучет существенных ценообразующих параметров объекта при определении кадастровой стоимости; особенности локального рынка недвижимости; ошибки расчетных моделей.
В соответствии со сложившейся рыночной практикой однозначно существенным расхождением следует считать превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью в размере 50% (то есть в 2 и более раз). В ряде случаев существенной может являться меньшая величина, что зависит от вышеупомянутых факторов.
При необходимости установления существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимости в случаях, когда такое расхождение составляет менее 50% (то есть 2 и менее раз), рекомендуется ставить соответствующий дополнительный вопрос судебному эксперту в рамках проводимой судебной экспертизы, поскольку проведение указанного исследования требует наличия специальных знаний в области оценочной деятельности.
Источник: https://srosovet.ru/press/news/230418