30.01.2026 
Владелец может продать недвижимость по любой назначенной им цене, если найдётся покупатель, который готов её заплатить. Цена может быть выше кадастровой в разы, а может быть и значительно ниже — никаких запретов тут не установлено.
Но если собственник владел жилым объектом менее 5 лет, а в некоторых с случаях — менее 3 лет, например при получении квартиры в дар или по наследству, то он должен будет заплатить государству НДФЛ по ставке 13 или 15% — в зависимости от размера полученной прибыли. При этом выплату можно снизить за счёт либо фиксированного налогового вычета 1 млн рублей, либо применив схему «доход от продажи минус расходы на покупку этой недвижимости», если расходы подтверждены документально.
Если минимальный срок владения не прошёл, продавец обязан до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать декларацию 3-НДФЛ, а затем уплатить налог не позднее 15 июля того же года.
То есть если собственник продал квартиру в 2025 году, до 30 апреля 2026-го он должен подать декларацию, а до 15 июля 2026-го — заплатить НДФЛ.
При проверке декларации Федеральная налоговая служба сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи (ДКП) с кадастровой стоимостью. Если цена продажи равна и превышает 70% кадастровой стоимости объекта, то налоговой базой — доходом — остаётся цена по договору.
Если цена продажи менее 70% кадастровой стоимости, налоговой базой посчитают 70% кадастровой стоимости — именно от этой суммы рассчитают размер НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ).
Следует помнить, что определение кадастровой стоимости новых объектов осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня поступления в бюджетное учреждение сведений об объектах недвижимости, направленных уполномоченным органом. С момента регистрации объекта недвижимости в ЕГРН, до момента внесения в сведения ЕГРН кадастровой стоимости этого объекта проходит не более 21 рабочего дня. Важно знать, что дата применения кадастровой стоимости устанавливается уполномоченным органом.
