Причины отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости

03.04.2026

Согласно статье 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, Учреждение имеет право отказать в установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости (далее – отказ в установлении рыночной стоимости).

Это может произойти, если в процессе рассмотрения выяснится, что Оценщик:

• использовал неполные или недостоверные данные,
• допустил расчетные или иные ошибки, которые оказали влияние на окончательный результат определения рыночной стоимости объекта,
• нарушил требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Важно! Только за 2025 год более 50% отчетов об оценке поданы в Учреждение с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Ошибки в отчётах об оценке – главная причина принятия Учреждением решений об отказе в установлении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рассмотрим основные ошибки оценщиков, допущенные при составлении отчетов об оценке. Вся информация основана на оценочной и юридической практике, выявившей нарушения, допускаемые оценщиками.

1. При описании объекта оценки:

• многие оценщики, стремясь замаскировать реальное состояние объекта оценки и его принадлежность, например, к другому сегменту рынка (с более низким УПРС), зачастую прикладывают лишь 2-3 фотографии, которые не позволяют должным образом идентифицировать оцениваемый объект;
• не указано местоположение объекта оценки на карте территории относительно одного из значимых ориентиров на данной территории;
• не указано текущее использование объекта оценки;
• искажено физическое состояние, состояние отделки;
• неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что приводит к неправильному выбору объектов-аналогов.

2. В разделе «Анализ рынка объекта оценки»:

• не проведен Анализа рынка (регионального) объекта оценки в соответствии с требованиями раздела V ФСО № 7;
• искажены основные ценовые показатели (цена, ставка аренды, ставка капитализации, операционные расходы, затраты на замещение/воспроизводство);
• не проведен анализ влияния ценообразующих факторов на стоимость объектов оценки по данным регионального рынка недвижимости.

3. При анализе наиболее эффективного использования (НЭИ):

• по незастроенным земельным участкам и по неиспользуемым зданиям, помещениям не предоставлены необходимые для этого вычисления или нет подробного описания обоснования примененного функционала при расчете объекта оценки.

4. В затратном подходе к оценке:

• искажены величина затрат на замещение/воспроизводство улучшений; величина прибыли предпринимателя; степень строительной готовности; величина физического износа, функционального и внешнего устаревания.

5. В сравнительном подходе к оценке:

• ошибки аналогов — несопоставимые, неописанные, искаженные;
• для идентификации объектов-аналогов не представлены их кадастровые номера, включая земельные участки;
• манипулирование разными справочными данными в одной оценке.

6. В доходном подходе к оценке:

• искажены ставки аренды;
• расчет чистого операционного дохода на дату оценки, а не на конец первого прогнозного года;
• искажены недозагрузка и прочих потерь дохода, операционные расходы;
• несоответствие величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации рыночной конъюнктуре;
• искажена стоимость реверсии.

7. При согласовании результатов:

• необоснованность весов.

Таким образом, ошибки, допущенные оценщиками при составлении отчетов об оценке, оказывают существенное влияние на конечный результат определения рыночной стоимости объекта. В результате таких ошибок установление рыночной стоимости объекта может быть невозможно.

Важно! Чтобы заявления об установлении рыночной стоимости были положительно рассмотрены, рекомендуем заявителям ответственно подойти к выбору оценщика, так как оценка — тщательная многоплановая работа, ошибки в ней чреваты значительными денежными потерями.

Обращаем внимание, что в настоящий момент имеется судебная практика по обращению заявителей в суд, за взысканием убытков с оценщиков, в случае ненадлежащего оказания услуг (дело А57-22056/2025).

Что делать, если Учреждение отказало Вам в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости?

Если Учреждение отказало Вам в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, не отчаивайтесь. У вас есть возможность внести изменения в Отчет об оценке, устранив все недочеты, указанные в Решении об отказе. После этого вы можете повторно подать заявление в Учреждение, приложив к нему исправленный отчет.

Такой способ позволяет значительно сэкономить время и избежать дополнительных расходов на судебные разбирательства, поскольку обращение в суд в данном случае не требуется. Кроме того, вы можете рассчитывать на получение результата в течение 30 дней.

Важно отметить, что количество повторных подач не ограничено, а государственная пошлина за эту услугу не взимается.