19.02.2026 
Изменение кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для ретроспективного перерасчета размера арендной платы за пользование участком, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ в Определении № 304-ЭС25-3418 от 27.11.2025 г.
Угольная компания «Южный Кузбасс» (арендатор) обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (арендодателю), требуя взыскать с него свыше 624 миллионов рублей переплаты по договору аренды земельного участка за период с 2020 по 2022 годы.
Свои требования истец мотивировал тем, что по условиям договора арендная плата за пользование участком подлежит расчету исходя из его кадастровой стоимости, а так как в 2023 году суд общей юрисдикции пересмотрел кадастровую стоимость в сторону уменьшения, то у компании имеются все основания требовать перерасчета арендной платы за предыдущие периоды.
Суды трех инстанций согласились с доводами истца и удовлетворили его требования. Суды посчитали, что изменение кадастровой стоимости имеет обратную силу, позволяя пересчитать арендную плату за прошлые периоды и вернуть переплату.
Обращаясь в ВС с кассационной жалобой, Комитет указал, что действующее законодательство не предусматривает возможность ретроспективно изменить арендную плату за публичные объекты недвижимости. По мнению заявителя, это влечет нарушение принципа правовой определенности и предсказуемости правоприменения.
Внесенные компанией арендные платежи не могут считаться неосновательным обогащением, поскольку арендная плата рассчитана в соответствии с законодательством и действовавшей на момент заключения договора кадастровой стоимостью участка, которая была утверждена уполномоченным органом и указана в сведениях ЕГРН, полагает Комитет.
ВС согласился с доводами кассационной жалобы и отменил оспариваемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ключевым выводом ВС является то, что пересмотр архивной кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, не может служить основанием для ретроспективного перерасчета арендной платы за периоды, предшествовавшие году обращения с заявлением о таком пересмотре.
Суд подчеркнул, что арендная плата, рассчитанная на основе кадастровой стоимости, официально внесенной в ЕГРН и применявшейся в соответствующий период, не является неосновательным обогащением арендодателя, даже если впоследствии кадастровая стоимость была оспорена и снижена. Такой подход соответствует конституционным принципам правовой определенности, поддержания доверия к закону и соразмерности ограничений.
ВС указал на необходимость соблюдения баланса между частными и публичными интересами, особенно в сфере распоряжения государственным и муниципальным имуществом.
Выводы ВС должны оказать существенное влияние на правоприменительную практику, особенно в спорах, связанных с арендой публичных земельных участков.
Источник:
https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20251126/311373361.html?ysclid=mlp1775n5a196237113
