Требования к рыночным отчетам,
в соответствии с Федеральными стандартами оценки,
Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
и Федеральным законом от 03.07.2016 г.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
1.Объект оценки.
1.1 Требования к фотофиксации объекта оценки
— внешний вид объекта оценки – должны предоставляться фотографии с 4-х сторон, если имеется такая возможность;
— помещения объекта оценки – должны предоставляться фотографии, позволяющие пользователю Отчета идентифицировать планировку и состояние отделки; фотографии должны быть с привязкой к плану помещений (при наличии);
— коммуникации – должны предоставляться фотографии, позволяющие определить наличие/отсутствие коммуникаций (кроме квартир).
1.2 Требования к описанию объекта оценки
— все характеристики объекта оценки должны предоставляться в табличной форме.
— необходимо указывать местоположение объекта оценки на карте территории относительно одного из значимых ориентиров на данной территории.
— необходимо указывать текущее использование объекта оценки.
2.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
2.1. По незастроенным земельным участкам и по неиспользуемым зданиям-помещениям необходимо предоставлять анализ наиболее эффективного использования объекта оценки не в виде переписанного раздела VI из ФСО № 7, а предоставлять либо необходимые для этого вычисления, либо подробное описание обоснования примененного функционала при расчете объекта оценки.
3.Объекты сравнения, объекты-аналоги.
3.1. Информацию об объектах сравнения ([1]) должна предоставляться в табличной форме. Копии интернет-страниц, подтверждающие информацию об объектах сравнения, не включать в таблицу, а выносить в приложение Отчета (для наглядного, удобного восприятия данных об объектах сравнения).
3.2. Для каждого объекта сравнения указывать правила отбора из объектов-сравнения объектов-аналогов. «Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».
3.3. Все характеристики объектов-аналогов предоставляются в табличной форме.
3.4. Необходимо указывать местоположение отобранных для расчетов объектов-аналогов ([2]) на карте территории относительно одного из значимых ориентиров данной территории и относительно местоположения объекта оценки.
3.5. Все объекты-аналоги (кроме помещений) должны быть представлены с их кадастровыми номерами, так как с 01.03.2025 года вступил в силу закон указывающий, что для проведения сделки в отношении земельного участка или расположенных на нем здания, сооружения или объекта незавершенного строительства его границы должны содержаться в ЕГРН. Если объекты-аналоги не имеют границ в ЕГРН, должна быть введена повышающая корректировка, учитывающая затраты на надлежащее оформление.
Основные ценообразующие факторы (ЦОФ), влияющие на стоимость, должны быть проверены на непротиворечивость сведений, указанных в ЕГРН.
3.6. При отборе объектов-аналогов необходимо соблюдать максимальную сопоставимость с объектом оценки по основным характеристикам, а также учитывать актуальность рыночной информации — отбирать объекты-аналоги, которые как можно меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки.
4.Подходы к оценке.
4.1. Сравнительный подход:
— Необходимо предоставлять анализ влияния ЦОФ на стоимость объекта оценки по данным регионального рынка местонахождения объекта оценки.
Применяемые оценщиками из разных «справочных данных» величины корректировок по главным ценообразующим факторам необходимо проверять на соответствие рынка: так, например, одна из рекомендаций разработчиков «Справочника» ([3]):
— В корректировочной таблице обязательно указывать название/ величины, характеристики, параметры ЦОФ, по которым оценщик проводит корректировки.
— Максимальная величина корректировки по одному из ЦОФ скорректированных стоимостей объектов-аналогов не должна превышать «30%» ([3]), при этом, суммарные величины корректировок по модулю по всем ЦОФ скорректированных стоимостей объектов-аналогов должны быть минимальными. Суммарные корректировки по модулю скорректированных стоимостей объектов-аналогов, близкие к «100%», указывают на то, что данные объекты не являются объектами-аналогами объекту оценки.
При выборе весовых коэффициентов при согласовании скорректированных стоимостей объектов-аналогов необходимо учитывать величину по модулю введенных корректировок стоимостей объектов-аналогов, а не их количество и не «процент изменения первоначальной цены», и не среднее значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов.
Разница между скорректированными стоимостями объектов-аналогов должна быть минимальная.
— При применении корректировки на «Местоположение внутри населенного пункта» необходимо предоставлять скрин-шот части карты с пометкой объекта оценки, объектов-аналогов на карте.
— Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки (объект оценки – ОКС), рассчитанная через долю в стоимости ЕОН, должна быть проанализирована на соответствие рынка.
— Утверждения оценщика, на которых строится расчет, должны быть доказаны, либо обосновано отсутствие возможности приведение доказательств.
— Манипулирование разными справочными данными в одной оценке не допускается.
4.2. Доходный подход:
— При расчетах потенциального валового дохода (ПВД) необходимо учитывать соотношение:
Ao So = Ar Sr, ([4])
где:
Ao – арендная ставка, отнесенная к общей площади объекта;
Ar – арендная ставка, отнесенная к арендопригодной площади объекта;
So – общая площадь объекта;
Sr – арендопригодная площадь объекта».
— Величину арендопригодной площади необходимо рассчитывать, исходя из имеющейся технической документации на объект оценки (если есть в наличии). Данные о величине арендопригодной площади, представленные Заказчиком оценки, должны быть проверены и доказательства представлены в Отчете.
— При расчете арендных ставок объектов оценки при применении корректировок на «Местоположение внутри населенного пункта» необходимо предоставлять скрин-шот части карты с пометкой объекта оценки и объектов-аналогов на карте.
— При определении величин арендных ставок, величин недозагрузок необходимо проанализировать существующие Договора аренды (если есть в наличии). Данные по арендным ставкам, указанных в Договорах аренды, необходимо сравнивать с рыночными данными.
В случае отсутствия Договоров аренды необходимо брать данные по арендным ставкам и величинам недозагрузок из проведенного оценщиком Анализа рынка аренды объектов недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки.
Справочные данные по величинам недозагрузок необходимо сверять с рыночными данными на региональном рынке.
— Операционные расходы, предоставляемые Заказчиком оценки, необходимо сверять с рыночными данными на региональном рынке. Справочные данные также необходимо сверять с рыночными данными на региональном рынке.
— Стоимость земельного участка, относящегося к объекту оценки (объект оценки – ОКС), рассчитанная через долю в стоимости ЕОН, должна быть проанализирована на соответствие рынка.
— Утверждения оценщика, на которых строится расчет, должны быть доказаны, либо обосновано отсутствие возможности приведение доказательств.
— Манипулирование разными справочными данными в одной оценке не допускается.
4.3. Затратный подход:
— Применяя принцип сопоставимости рассчитываемых величин Справочники УПВС некорректно/ошибочно применять для расчета стоимости объектов недвижимости, введенные в эксплуатацию после 2000 года, согласно п. 46.10 «Методических указаний о государственной кадастровой оценке», утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336
— При расчете стоимости объекта оценки с использованием Справочником УПВС необходимо обязательно учитывать изменение структуры затрат, произошедшее с даты составления справочников до даты оценки и рассчитывать данный фактор в величине «Косвенные издержки».
— Все величины, взятые из справочной информации, должны быть подтверждены скрин-копией.
— Утверждения оценщика, на которых строится расчет, должны быть доказаны, либо обосновано отсутствие возможности приведение доказательств.
([1]) – объекты сравнения – объекты, из которых отбираются объекты-аналоги.
([2]) — объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
([3]) – «Справочник оценщика…» под редакцией Лейфера Л. А
([4]) — Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб.: Издательство «МКС», 2003 г.
