17.10.2023 
У каждого объекта недвижимости есть кадастровая стоимость, которая устанавливается в результате государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно, а именно в 90-х годах XX века. В отношении зданий, жилых домов, сооружений и т д. – впервые понятие кадастровая стоимость появилось в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В отношении земельных участков – впервые понятие «кадастровая стоимость» появилось в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.
В нашем материале мы расскажем, что такое кадастровая стоимость и из чего складывается ее размер.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон №237-ФЗ) и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Под ценообразующими факторами понимаются сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии и т.д.
Для земельных участков, помимо местоположения, ценообразующими факторами являются сведения о нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, о категории земель (при наличии ее влияния), виде разрешенного использования участка, его площади и пр. (чч. 2, 3 ст. 14 Закона N 237-ФЗ, п. 26.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, далее — Методические указания).
Как складывается кадастровая стоимость?
Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости (размер, площадь, планировка, качество постройки и отделки, месторасположение, материал основных конструкций, степень износа, этажность и т.д.).
При проведении государственной кадастровой оценки бюджетными учреждениями учитываются характеристики каждого объекта оценки, которые напрямую влияют на размер кадастровой стоимости.
Разберем, какие бывают характеристики объектов недвижимости, из чего складывается кадастровая стоимость объектов и что учитывается при их оценке.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержится 27 основных характеристик объекта недвижимости.
К ним относятся, например, описание местоположения объекта недвижимости, его площадь, основная характеристика сооружения и ее значение, количество этажей, год ввода в эксплуатацию здания или сооружения, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости.
30 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН: например, кадастровая стоимость объекта, категория земель, вид (виды) разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (кроме вспомогательных видов разрешенного использования), помещения, назначение и при наличии наименование здания (сооружения, помещения и т.д.), сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, адрес объекта недвижимости.
При проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства учитываются следующие характеристики объекта, влияющие на кадастровую стоимость:
- Площадь здания (дома, строения, помещения);
- Материал стен;
- Год постройки (ввода в эксплуатацию);
- Удаленность объекта от центра (столицы);
- Фактическое использование;
- Назначение здания;
- Сегмент рынка.
Это основные параметры, которые влияют на кадастровую стоимость.
Важно! Собственникам объектов недвижимости рекомендуется проверить соответствуют ли все эти параметры сведениям, указанным в ЕГРН и с тем, что указано в техническом паспорте. В случае обнаружения ошибок и противоречий в документах, вы вправе обратиться в Росреестр с заявлением.
При проведении государственной кадастровой оценки земельных участков основными параметрами, влияющие на кадастровую стоимость являются:
- Площадь;
- Вид разрешенного использования;
- Размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу;
- Категория земель.
Важно! Информацию об основных характеристиках своего объекта недвижимости вы можете найти в выписке из ЕГРН. Получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно несколькими способами: через центры госуслуг «Мои документы» или на официальном сайте Росреестра. Напрямую прийти в ведомство и заказать выписку из ЕГРН нельзя.
Полный перечень всех признаков, влияющих на кадастровую стоимость объектов недвижимости, будь то земельный участок или ОКС, Вы можете найти в Методических указаниях.